Cum găseşti o locuinţă în Italia: tipurile de contract, garantul şi capcana contractului neînregistrat

În căutarea unei locuinţe «refuzul» are mai multe feţe. Fiecare are o cale. 1. Proprietarul te refuză. Dacă motivul e venitul, garanţia sau durata, e alegerea lui şi nu ai ce contesta. Dacă motivul e că eşti român sau străin — spus la telefon, scris în anunţ, transmis prin agent — art. 43, alin. 2, lit. b) şi c) din Decretul legislativ 286/1998 îl califică drept act de discriminare, iar alin. 3 îl aplică expres şi cetăţenilor UE. Art. 44 deschide acţiunea civilă la instanţa ordinară, pentru încetarea comportamentului şi înlăturarea efectelor, după procedura din art. 28 din Decretul legislativ 150/2011. Păstrează dovada înainte de a reacţiona: captură de ecran a anunţului şi a mesajelor, numele agenţiei, data. Poate depune plângere şi o asociaţie înscrisă în registrele prevăzute de lege. Rezultatul îl decide judecătorul; nimeni nu ţi-l poate promite dinainte. 2. Proprietarul refuză să înregistreze contractul. Aici ai două căi, care se pot folosi şi împreună: — administrativ: înregistrezi tu. Agenzia delle Entrate confirmă că înregistrarea poate fi făcută fie de chiriaş, fie de proprietar, şi că amândoi răspund solidar pentru sumele datorate. Mergi cu două exemplare semnate, modelul RLI şi dovada plăţii, sau online cu SPID, sau printr-un CAF; — judiciar: art. 13, alin. 6 din Legea 431/1998 îţi dă posibilitatea să ceri instanţei readucerea locaţiunii la condiţiile legale, inclusiv atunci când proprietarul nu a înregistrat contractul în termen. În judecata care constată existenţa contractului, judecătorul stabileşte chiria datorată, care nu poate depăşi valoarea minimă din acordul teritorial, şi dispune restituirea sumelor plătite în plus. Acţiunea de restituire se introduce în şase luni de la predarea locuinţei. 3. Ţi s-a cerut chirie «la negru», peste cea din contract. Art. 13, alin. 1 declară nulă orice înţelegere care stabileşte o chirie mai mare decât cea din contractul scris şi înregistrat. Poţi cere restituirea diferenţei, în şase luni de la predarea locuinţei; iar Agenzia delle Entrate arată că poţi pur şi simplu să plăteşti doar suma din contract. La fel e nulă clauza care cere depozit peste trei chirii sau care îţi pune în spate lucrări extraordinare, penalităţi sau dobânzi. 4. Agenţia îţi cere comision fără să se fi semnat nimic, sau nu e înscrisă. Cere-i datele firmei şi verifică înscrierea la camera de comerţ. Cine face mediere fără a fi înscris riscă, potrivit art. 8 din Legea 39/1989, amendă de la 7.500 la 15.000 de euro şi este obligat să restituie părţilor comisioanele încasate; în caz de repetare se aplică şi art. 348 din Codul penal. Sesizarea se face la camera de comerţ competentă. 5. Ai fost respins la un bando comunal sau la contribuţia la chirie. Citeşte motivarea şi termenul de contestare din bando — fiecare bando îşi conţine propriile căi şi termene, de regulă scurte. Cel mai frecvent motiv de excludere e un contract neînregistrat sau un ISEE lipsă ori expirat. Repară întâi cauza, apoi contestă. Decizia finală aparţine comunei sau regiunii care a emis bando. 6. Anagrafe îţi respinge cererea de rezidenţă pentru că nu ai titlu. E aplicarea art. 5 din Decretul-lege 47/2014 şi nu se rezolvă prin insistenţă la ghişeu, ci prin obţinerea unui titlu: contract înregistrat, sau declaraţia scrisă a celui care te găzduieşte, dacă comuna ta o acceptă. Practica diferă de la comună la comună; cere în scris ce document îţi lipseşte. Unde te duci când te-ai blocat: la sportello casa sau la agenţia de locuinţe a primăriei; la un sindicat al chiriaşilor (SUNIA, SICET, UNIAT), care cunoaşte acordul teritorial şi asistă la semnare; la un CAF pentru ISEE şi pentru cererile de contribuţie; la un birou al Agenzia delle Entrate, cu programare, pentru înregistrare; la serviciile sociale ale comunei dacă eşti în emergenţă locativă, mai ales cu copii minori. Pentru instanţă, dacă venitul tău e sub pragul legal, poţi cere patrocinio a spese dello Stato, la baroul competent. Dacă eşti victima unei ţepe cu bani daţi înainte, plângerea se depune la poliţie sau la carabinieri, cu toate dovezile de plată şi conversaţiile.

— Să accepţi «fără contract». E greşeala din care decurg toate celelalte: fără titlu nu ai rezidenţă, nu ai utilităţi pe numele tău, nu ai protecţie la evacuare, nu ai depozit recuperabil, nu ai ajutoare. Iar contractul de locuinţă nescris e nul prin lege. — Să accepţi un contract cu o chirie mai mică decât cea pe care o plăteşti în realitate. Înţelegerea e nulă, poţi plăti doar suma din contract şi poţi cere înapoi diferenţa — dar numai în şase luni de la predarea locuinţei. După, s-a pierdut. — Să nu ceri niciodată dovada înregistrării. Mulţi află că nu au contract înregistrat abia la anagrafe, după luni de chirie plătită. Termenul e 30 de zile, iar comunicarea către tine — 60 de zile după aceea. Pune-ţi alarmă. — Să dai bani înainte de a vedea locuinţa şi de a verifica cine ţi-o dă. Polizia Postale recomandă verificarea existenţei imobilului, compararea preţului cu alte anunţuri şi plăţi numai prin metode trasabile, niciodată pe carduri reîncărcabile sau prin servicii de transfer de bani. Anunţul cu preţ mult sub piaţă şi proprietarul «plecat în străinătate» care cere avans e schema clasică. — Să plăteşti depozit peste trei chirii. Peste plafonul din art. 11 al Legii 392/1978 clauza e nulă. Multora li se cer patru sau cinci; se poate refuza. — Să intri în casă fără inventar şi fără poze. Depozitul se pierde cel mai des aşa: peste doi ani apar «daune» pe care nu le mai poţi contesta. — Să semnezi un transitorio fără motivul temporar scris şi dovedit în contract. Legea cere ca nevoia temporară să fie explicitată şi susţinută documentar. Un transitorio folosit doar ca să se evite 4+4 e atacabil, dar te trezeşti în instanţă, nu în casă. — Să semnaţi un singur contract pe trei-patru colegi fără clauză de subentro. În contractul unic toţi sunt ţinuţi solidar pentru chirie şi cheltuieli: dacă unul pleacă, restul plătesc întregul. Cu contracte separate, fiecare răspunde doar de partea lui şi îşi ia depozitul la plecare. — Să subînchiriezi sau să iei în subînchiriere fără acordul proprietarului. Contractele reglementate interzic de regulă subînchirierea, dacă nu există pact scris contrar, iar subînchirierea fără permisiune îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară rezilierea contractului principal — şi odată cu el cade şi al tău. Studenţii pierd în plus deducerea fiscală a chiriei, care nu se aplică subînchirierilor. — Să crezi că un posto letto e o simplă înţelegere între oameni. Dacă nu ai nimic scris, nu ai nimic. Dacă ai un contract de cameră direct cu proprietarul, ai rezidenţă şi drepturi; dacă ai o subînchiriere înregistrată, ai şi tu un contract, dar el moare odată cu al chiriaşului principal; dacă ai o «găzduire» nescrisă, poţi fi dat afară oricând. — Să plăteşti comision înainte de semnarea contractului, sau unui intermediar care nu e înscris. Cere datele firmei şi factura. — Să negociezi un contract a canone concordato fără să citeşti acordul teritorial şi fără attestazione de la o organizaţie semnatară. Fără ea, proprietarul poate pierde facilităţile fiscale şi ţi le reproşează ţie, iar chiria poate depăşi plafonul — caz în care clauza e nulă. — Să laşi utilităţile pe numele proprietarului «ca să fie mai simplu». Nu e obligatoriu să le treci pe numele tău, dar dacă rămân pe al lui nu ai acces la bonusurile sociale pe energie şi nu poţi contesta nimic la furnizor. — Să amâni rezidenţa după ce ai contract înregistrat. Fără rezidenţă nu ai medic de familie prin ASL, nu ai ISEE folosibil şi nu intri în niciun bando — iar vechimea de rezidenţă cerută de multe comune începe să curgă abia din ziua înscrierii.